Après deux années exceptionnelles, le nombre de transactions immobilières réalisées dans l’ancien est passé sous la barre des 900 000 pour atteindre environ 885 000 ventes, soit une baisse de 21% par rapport à 2022.
Depuis la fin de l’année 2022, on note une très forte hausse des taux d’emprunt immobilier en raison de la politique monétaire menée par la Banque centrale européenne pour résister à l’inflation. En un an, les taux de crédit sont passés de 2,5% en moyenne à 4,5% pour des prêts entre 20 et 25 ans.
Cette forte hausse a entraîné une baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages et donc une baisse brutale du nombre de prêts accordés sur l’année de 40%.
L’année 2023 marque aussi un retournement du marché immobilier. Pour la première fois depuis 2015, les prix du marché immobilier ont commencé à diminuer pour atteindre une baisse de 1,8% au global sur l’année.
On constate toutefois de fortes disparités entre les régions. En effet, cette baisse de prix annoncée n’est pas similaire d’un territoire à l’autre. Exemple : si on enregistre une baisse de plus de 8% à Nantes, on constate en revanche une hausse de + 2,9% en zone rurale !
Toutefois, cette baisse de prix devrait se poursuivre et s’étendre à tous les territoires dans les mois à venir puisqu’on constate notamment une première diminution du prix de l’immobilier sur le dernier mois dans les zones rurales.
Après une année marquée par la hausse brutale des taux de crédit immobilier, celle-ci devrait ralentir en 2024. En effet, la Banque centrale européenne a stoppé la hausse de ses taux directeurs et on constate pour la première fois une stabilisation de la hausse des taux d’intérêt. En parallèle, le taux d’usure continue d’augmenter, ce qui constitue une bonne nouvelle pour l’obtention de prêt immobilier.
Si vous avez un projet d’achat immobilier, il peut donc être intéressant de reprendre vos recherches dès ce début d’année pour ne pas louper d’opportunités. Vous pouvez d’ailleurs vous créer une alerte mail afin de recevoir en avant-première les biens correspondant à vos critères.
]]>L’acte de vente immobilière est un acte juridique qui officialise et consacre la vente d’un bien (appartement, maison, etc.). Le jour de l’acte de vente, vendeur et acheteur sont réunis autour du notaire pour signer l’acte définitif et la remise des clés. L’acte authentique constitue également la base du titre de propriété.
C’est aussi à ce moment là que sont réglés le prix du bien et les frais de notaire par l’acquéreur.
La signature de l’acte de vente se déroule toujours chez le notaire, contrairement à la signature du compromis de vente qui peut être réalisée directement entre le vendeur et l’acquéreur.
Cela lui donne une valeur de contrat juridique, un acte authentique de vente qui reprend les conditions de vente fixées dans l’avant-contrat.
Vous n’avez pas de notaire ? Pas de panique, renseignez-vous autour de vous et dans votre commune sur les notaires présents. Dans tous les cas, il n’est pas nécessaire qu’acquéreur et vendeur aient un notaire chacun. Vous pouvez tout à fait avoir le même notaire pour votre vente.
Le notaire s’assure du bon déroulement des transactions et assure le suivi de la vente. C’est lui qui aura rédigé les actes (compromis de vente et acte définitif), les recueille, les authentifie et les conserve.
Une fois le compromis de vente signé et avant la signature de l’acte de vente, le notaire effectuera également toute une série de vérification :
Avant la signature de l’acte, le notaire prendra également contact avec le syndic (s’il s’agit d’une copropriété) pour connaitre la situation financière du vendeur par rapport à la copropriété. Cela évitera à l’acquéreur les mauvaises surprises lors du transfert de bien.
Une fois l’acte de vente signé, le notaire se charge de la publicité foncière, c’est-à-dire publier l’acte de vente au fichier immobilier local.
Sauf cas exceptionnel, un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précède l’acte de vente. C’est dans ce dernier qu’est stipulé l’échéance à laquelle l’acte de vente devra être signé.
En général, il s’écoule 3 mois entre la signature du compromis et l’acte de vente. Cela peut être un peu moins dans certains cas (2 mois et demi). Ceci est dû aux différents délais accordés :
De plus, le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain. Cette opération consiste à informer la commune de la transaction immobilière envisagée. La commune a ensuite deux mois pour décider si elle veut préempter (c’est-à-dire acheter le bien à la place de l’acquéreur prévu) ou non.
Si l’autorité bénéficiaire fait savoir qu’elle renonce à exercer son droit de préemption ou ne se manifeste pas pendant les 2 mois, l’acte de vente pourra alors être signé avec l’acheteur pressenti.
L’acte de vente d’une maison ou d’un appartement doit mentionner non seulement les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur mais également reprendre les informations mentionnées dans l’avant-contrat :
Bon à savoirLes frais d’agences immobilières s’élèvent généralement entre 5% et 10% du montant de votre prix de vente. Sauf si vous avez mandaté Welmo, dans ce cas, en tant que vendeur vous ne paierez rien, et l’acquéreur paiera des frais d’agence s’élevant à seulement 3,5% grâce à notre offre Signature.Ignorer cette alerte.
Une fois l’acte de vente signé, le notaire garde le document original et vous fait parvenir une copie dans les semaines qui suivent. Vous la recevrez par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Sachez que l’original sera conservé 75 ans par le notaire.
Une fois l’acte de vente signé, l’acquéreur peut bénéficier d’un droit de réflexion et revenir sur son engagement.
Ce droit de réflexion peut être exercé sous un délai de 10 jours, si et seulement si, l’acte de vente n’a pas été précédé par une promesse de vente. En effet dans ce cas, l’acquéreur a déjà bénéficié d’un délai de rétraction suite à la signature de la promesse et donc aucun autre délai peut lui être accordé.
Cette renonciation doit être signalée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si vous êtes vendeur, vous ne récupèrerez pas de document spécifique le jour de la signature mis à part un / des chèques concernant des charges avancées, la taxe foncière ou autre. Vous venez de vendre votre bien immobilier félicitations !
A l’inverse, si vous êtes acquéreur, vous repartirez avec une attestation/titre de propriété ainsi que les clés du logement ! Vous recevrez quelques semaines plus tard, une copie de l’acte de vente. Vous êtes désormais propriétaire, félicitations !
]]>Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez le vendre, vous pouvez le faire même si celui-ci est habité par un locataire. Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous : vendre votre bien libre ou occupé.
Vous pouvez choisir de vendre votre bien occupé. Cela signifie que vous ne souhaitez pas donner congé au locataire. Dans ce cas, vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du bail pour engager la procédure de vente. Vous n’êtes également pas tenu de l’informer mais il est préférable de le faire afin de faciliter les démarches et notamment l’organisation des visites.
Contrairement à certaines idées reçues, il n’existe pas de droit de préemption pour le locataire si son logement est vendu. En effet, ce droit ne s’applique pas car le locataire peut continuer à y vivre. Aussi, il peut acheter le bien immobilier mais n’est pas prioritaire pour le faire.
La vente du bien n’a aucune incidence sur le locataire. Son bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Il convient simplement au nouveau propriétaire d’informer le locataire de ses coordonnées.
Tout d’abord, en vendant un bien occupé, vous vous assurez un loyer durant la procédure de vente. Cela vous évitera la vacance du bien pendant plusieurs mois.
Par ailleurs, vendre un bien occupé peut être attractif pour les investisseurs. En effet, ceux-ci n’auront pas de locataire à rechercher, cela facilite donc leurs démarches. Même chose pour les banques qui connaîtront précisément le loyer mensuel du logement.
Néanmoins, il est possible d’observer une décote sur le prix de votre bien si celui-ci est occupé. Elle dépend de plusieurs facteurs :
Attention : dans le cas d’une location vide, si l’acheteur souhaite ensuite vivre dedans, il devra attendre deux ans après la date d’achat du bien avant de pouvoir donner congé au locataire, et ce, peu importe la durée du bail qu’il reste à courir.
En savoir plus sur les pièges à éviter lors de l’achat d’un appartement avec locataire.
Si votre location est soumise à la loi de 1948, la décote peut être plus conséquente. Cela concerne les biens dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948, qui sont situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants et pour lesquels le locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Dans ce cas, la décote peut grimper jusqu’à 50% !
Vous pouvez choisir de vendre votre bien libre. Dans ce cas, vous devez donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail pour une location non meublée et 3 mois pour une location meublée. Le congé pourra avoir comme motif la vente du bien. Par ailleurs, vous devez nécessairement attendre la fin du bail pour donner congé. Vous ne pouvez pas le faire en cours de bail. Rien n’empêche de se mettre d’accord à l’amiable avec son locataire et de lui expliquer la situation pour qu’il parte avant et qu’il ait le temps de chercher.
Attention toutefois, contrairement à la vente d’un bien occupé, le locataire dispose ici d’un droit de préemption si le logement est vide. Il est donc prioritaire pour acheter le bien et vous devez lui adresser une offre de vente au moment où vous lui donnez congé.
Le locataire dispose ensuite d’un délai de deux mois pour vous répondre. Il s’agit des deux premiers mois du préavis. Une fois ce délai écoulé, il existe deux possibilités :
A noter toutefois, ce droit de préemption peut s’annuler dans certaines situations. C’est le cas si vous décidez de vendre votre bien à un parent (jusqu’au 3e degré) ou si la mairie exerce son droit de préemption par exemple.
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